住宅ローンのお話
住宅ローンは、ご家族の人生を守る財産です
奈良県で、住宅を建てる中で、私自身、再認識したことは、
「住宅ローンは、ご家族を守る財産」だったことです。
ローンは、リスクではありません。
逆に言いますと、ご理解いただき易いのですが、
一生、賃貸住宅に住み続けることを考えます。
もし、旦那様が不幸にも亡くなった場合、残された奥様やお子様は、
毎月、今までどうりに月末に多額の家賃を支払わなければなりません。
当然、家賃を支払わなければ、生活の拠点の家に住み続けることはできません。
住宅のオーナーとなり、住宅ローンを抱えた場合は、
「団体信用生命保険」と言いまして、契約者である旦那様が不幸にも亡くなった場合は、
その生命保険で、住宅ローンの残債を払い、その後は家のローンを払う必要は
なくなります。 もう、家賃を払う必要もありません。
旦那様は、無意識でも、残されたご家族様に、生活の拠点の家を残せます。
よく、住宅は賃貸か、所有かと比較論をされますが、目先の損得ではなく、
その人生のリスクの回避に着目しますと、決定的な違いがあります。
でも、その住宅ローンは、身の丈に合ったものにしましょう。
ローンが通るからといって、過大な返済を抱えますと、家の為に重い人生になります。
価格の価値と、設計事務所の安心のご満足は、ランドマークの提唱する、
「大工さん(工務店)と直接契約の家」がお薦めです。、
住宅ローンのお話
住宅ローンの手続きの流れ
住宅ローンは、みなさま、はじめて経験する手続きで、ご不安も多いものです。
ランドマークは、新築、増築、改築にあたりまして、その手続きの代行をします。
(複数の金融機関との提携会社になっています)
まず、建物計画が決まりますと、その資金の裏付けが建築工事請負契約に必要です
ので、弊社が、家の企画書を銀行に持ち込み、審査を依頼します。
事前審査はすぐに結果が出ます。
通常は、1週間以内と言いながら、早い場合は、翌日には結果が出ます。
事前審査は1社である必要はなく、仮に借りる場合は、可能かどうかの審査で、
この際に、個人信用情報も審査していただきます。
事前審査がとおりますと、家づくりの資金が確認できたことを受け、
工事請負契約や設計監理契約を交わしていただくことになります。
次にすることは、
(2)「融資本申込」です。
融資本申込は、実際にローン資金を受けるために、その具体的な金額や、時期を决め、
申込をするものです。
建て替えのように、建物が完成してから、一括して融資を受ける場合もあれば、
分譲地(更地)を買ってから新築する場合は、まず、その住宅用地を買う資金が必要で、
全体の住宅ローンの一部の、土地融資を受けます。
また、工事途中の資金の融資も必要です。
着工時金 → 上棟時金 → 完成時の全額の支払、という資金のために、
「繋ぎ融資」という融資を受けて、その支払をされることになります。
(1)事前審査、(2)本申込の結果は、銀行から連絡が弊社にありますので、お客様に
弊社からご連絡しますので、
お客様は、順を追い、ご安心して、手続きをお進めいただけます。
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融資審査の概要
奈良県で、いろいろな金融機関の融資審査申込業務をするランドマークです。
その融資の際の審査の概要が、各社若干違いながら、概ね次のようなものになります。
審査は、
(1)返済比率
(2)カードローン等の他の債務の状況や返済履歴
(3)担保評価
が主なものになりますが、
この際に、
(A)返済能力 毎月の返済額と年収の関係(=返済比率)や年収の安定度
(B)性 格 お金を借りたことがあるか、借りたお金をきっちり返せてるか、
消費者金融やクレジットでキャッシングした際に、延滞等の事故を
起こしていないか、個人信用情報で調査します。
(C)資 産 購入する物件の担保評価
このような項目の審査をします。
(あ)本人確認書類
(い)源泉徴収票(写)
(う)健康保険証(写)
(え)自営業者は、確定申告書
などとなります。
お客様が、余裕をもって返済ができるかどうか、
もし、返済をしていただかなかった場合の、保全のことを審査するものです。
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返済比率など
住宅ローンには、様々な審査基準があります。
まず、始めに、
(1)返済比率
返済比率とは、「年収」に対する、年間返済額の割合ですが、
自動車ローン、クレジットカードのキャッシング枠、リボ払い枠、カードローン枠など、
その他の返済があれば、その金額を合算し、住宅ローンが大きく減額される場合が
あります。
そのような、各種ローンの返済額と年収との割合(%)です。
となり、400万円が節目になり、400万円以上の年収の方は、それ未満の方より
とてもに有利になります。
各銀行により、審査金利が異なりますが、上記の「返済比率」を計算する場合に、
計算する金利は、融資の金利ではありません。
最近は0.7%台の低金利ですが、返済比率を計算する場合は、だいたい3~4%の
金利で計算します。
将来、金利上昇しても返済ができるか審査するので、理にかなっています。
ただし、住宅支援機構のフラット35など、全期間固定金利の金融期間では、実際の金利
で計算しますので、現在の低金利では変動金利より、固定金利の方が、融資総額に有利に
なるものと考えられます。
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担保掛目など
住宅ローン融資する場合に、金融機関は、その土地と建物に第1順位の抵当権を設定
(登記)します。
万一、お客様が返済していただけない状況になった際に、その物件を売って、住宅ローンの
残債を回収するためです。
しかし、売却しても、貸したお金の返済の残金(残債)が全額回収できるとは限りません。
今は、全額融資の商品はありますが、貸し手の銀行としては、リスクを考慮すると、できる
限り全額の融資にはしたくないものです。
そこで、担保掛目という考え方が発生します。
「物件評価の80%しか融資しない」、「90%しか融資しない」住宅ローンができます。
この80%、90%が担保掛目です。
残りは自己資金が必要になります。
フラット35は、90%が限度ですが、残り10%を含む100%融資を希望する場合は、
その10%分は、金利の高いノンバンクの融資になる例があります。
別な味方をすると、銀行にとって、全額を借りる方より、現金を一部でもお持ちの方の
ほうが、貸し手として、審査上は安心とも考えられます。