所長 森下のひとりごとブログ 

市街化調整区域の悩み・不安いろいろ 

最近、特に増えた相談が、

「市街化調整区域」に、現に土地や建物をお持ちに方からの、

売却や建築などの有効利用。

「市街化調整区域」とは、市街化を抑制し、建築や、敷地造成工事を認められない

区域です。

  SF165_L.JPG

そのため、売却するにも、買い手がなく、買い手があっても異様に安いことです。

そこで、建築が可能になる事例をご紹介します。

 

<1>市街化調整区域に、現に住宅などがある場合。

 昭和45年12月に、奈良県内の土地が、

 「市街化区域」 、 「市街化調整区域」 に色分けがされました。

 (曽爾村、十津川村などの都市計画区域外を除く)

 

 その昭和45年12月に、住宅が建っていた敷地の場合、

 その既得権により、に建築が出来る場合があります。 

 既得権があるからです。

(建物が建っていなかった土地は、この許可要件では、建築許可できません)

DR078_L.jpg

   <2>農家の方

 市町村の農業委員会に備え付けの「農家台帳」に、「農家」として登載されてる方。

 住宅を建てても、農地が1反(1000㎡)以上、残る計画であれば、

 「農家住宅」が建築可能です。

 また、農家世帯主でなくても、農家の 「分家」 になる方は、

 「農家分家住宅」が建築可能です。

 この場合、その農家本家と、農地が同じでも結構です。

 あくまで「分家」として、農業を手伝ってる場合ですので、所有する必要は

 ありません。

 所有する場合は、農家住宅ですからね。

DR089_L.JPG

<3>「農家住宅」を建てたが、10年以上住み続け、農地を売るなど、

 いまや「農家」でなくなった方。

 

 個別に相談で、建築許可が可能になる場合があります。

 すべての農地を売ると農家でない時期がいずれ到来しますから、

 当然にありうることです。

 

<4>奈良県南部地域の方

 農家でなくても、実家がサラリーマンや商工業者でも、ご実家の近くであれば、

 「分家住宅」 が建築できる場合があります。

 詳しい許可要件は、ランドマークにご相談ください。

DR190_L.JPG

<5>建築以外の土地活用方法

 このところ、土地活用の相談が急増しています。

 

 建築目的でない場合は、市街化調整区域でも、土地の造成工事が可能な

 場合があります。

 「青空駐車場」 や 「青空資材置場」 です。

 

 ただし、法的には、造成工事で土地利用できますが、需要がない場合が多く

 悩ましいものです。

 市街化調整区域ですから、周辺に家などが少ない場所が多いですからね。

 

 「太陽光発電設備」 今、脚光を浴びてる土地利用です。

 おそらく、この利用が唯一、収益を生む土地利用です。

 

 ただ、巨額の資金が必要で、担保価値が少なく、融資が困難ですから、

 融資を含む事業計画立案は、 ランドマークご相談ください。

DR191_L.JPG

 建築する場合と異なり、 「接道」 要件が不要ですので、平坦部でも、

 山間部の南斜面でも太陽光発電に利用できます。

 

以上が概要ですが、その他の利用方法も、複雑な 「立地基準」 で許可に「なる場合があり

ますので、ランドマークにご相談ください。  

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