所長 森下のひとりごとブログ
市街化調整区域の家は売れますか？
近年、この問題に悩む方々からの相談が増加してます。
個別の事情がありますから、一概に
言えませんが、
（基本）
１．農家住宅などは転売できるか・・・・・・・「売れます」。
どうしても売る必要に迫られたら売るのはやむをえないでしょう。
しかし、 「農家住宅」 は、再建築が出来ないことを重要事項説明書で
明記し、説明しなければなりません。
善意の相手に説明せずに売ってはなりません。不動産業者には、その上での
価値（金額）を提示してもらうことになります。
元々の 「農家住宅の許可上の属性」 がずっと付きまとい、再度、建築する許可が
出来ず、再建築できないことを承知で、家を売買するのに問題はないでしょう。
（相当、安くなると思いますが）
２．「農家住宅」 や 「農家分家住宅」 の 「属性」 を消して、誰でも建築できる
家に出来ますか？という事例。
結論から言いますと、稀な例を除き、出来ません。
２－１．買主農家であれば、建築許可が可能ですので、 売買する価値はあります。
２－２．「農家住宅で許可」 を受けて建てたが、現在は農家でなくなっている場合。
農地を売って、今や農家でなくなってる場合。
許可どうりに１０年以上住んでいれば、農家でなくなっても建築できる場合があり
ますので、ご相談ください。
３．新規就農の農家になる方法があります。
新規に農家になりたい方の家です。
可能性はあり、農地法の手続きもご説明させていただきます。
しかし、家を建てるために新規就農はまず難しいとお考え下さい。
農家になりますと、将来、建て替えなどは、難無く、許可が可能になります。
しかし、都会の人の１～２日の農業体験は楽しいでしょうが、
家庭菜園と違って、 「農業」 は、泥・害虫・病気・雨・風・体力・気力との戦い
ですから、殆どの人は実現せず挫折すると見るべきで、
そもそも小規模農地で食べてはいけません。
プロの農家でも、専業としては、１町（10000㎡）農家でも経営は苦しいです。
農家になる法運用はできましたが、地価が安いだけで、調整区域で家を建てる
目的で、４年計画などで農家になろうとするのは、可能ですが、
本末転倒ですし、続かないでしょう。
４．昔から調整区域に現存する住宅。
これは、持ち主や建築主の属性は問いませんので、一定の基準に適合する
建物であれば、農家以外の人でも、改築や増築ができますので、
価値がある可能性があります。
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