所長 森下のひとりごとブログ
市街化調整区域の悩み・不安いろいろ
最近、特に増えた相談が、
「市街化調整区域」に、現に土地や建物をお持ちに方からの、
売却や建築などの有効利用。
「市街化調整区域」とは、市街化を抑制し、建築や、敷地造成工事を認められない
区域です。
そのため、売却するにも、買い手がなく、買い手があっても異様に安いことです。
そこで、建築が可能になる事例をご紹介します。
＜１＞市街化調整区域に、現に住宅などがある場合。
昭和４５年１２月に、奈良県内の土地が、
「市街化区域」 、 「市街化調整区域」 に色分けがされました。
（曽爾村、十津川村などの都市計画区域外を除く）
その昭和４５年１２月に、住宅が建っていた敷地の場合、
その既得権により、に建築が出来る場合があります。
既得権があるからです。
（建物が建っていなかった土地は、この許可要件では、建築許可できません）
市町村の農業委員会に備え付けの「農家台帳」に、「農家」として登載されてる方。
住宅を建てても、農地が１反（１０００㎡）以上、残る計画であれば、
「農家住宅」が建築可能です。
また、農家世帯主でなくても、農家の 「分家」 になる方は、
「農家分家住宅」が建築可能です。
この場合、その農家本家と、農地が同じでも結構です。
あくまで「分家」として、農業を手伝ってる場合ですので、所有する必要は
ありません。
所有する場合は、農家住宅ですからね。
＜３＞「農家住宅」を建てたが、１０年以上住み続け、農地を売るなど、
いまや「農家」でなくなった方。
個別に相談で、建築許可が可能になる場合があります。
すべての農地を売ると農家でない時期がいずれ到来しますから、
当然にありうることです。
＜４＞奈良県南部地域の方
農家でなくても、実家がサラリーマンや商工業者でも、ご実家の近くであれば、
「分家住宅」 が建築できる場合があります。
詳しい許可要件は、ランドマークにご相談ください。
＜５＞建築以外の土地活用方法
このところ、土地活用の相談が急増しています。
建築目的でない場合は、市街化調整区域でも、土地の造成工事が可能な
場合があります。
「青空駐車場」 や 「青空資材置場」 です。
ただし、法的には、造成工事で土地利用できますが、需要がない場合が多く
悩ましいものです。
市街化調整区域ですから、周辺に家などが少ない場所が多いですからね。
「太陽光発電設備」 今、脚光を浴びてる土地利用です。
おそらく、この利用が唯一、収益を生む土地利用です。
ただ、巨額の資金が必要で、担保価値が少なく、融資が困難ですから、
融資を含む事業計画立案は、 ランドマークご相談ください。
建築する場合と異なり、 「接道」 要件が不要ですので、平坦部でも、
山間部の南斜面でも太陽光発電に利用できます。
以上が概要ですが、その他の利用方法も、複雑な 「立地基準」 で許可に「なる場合があり
ますので、ランドマークにご相談ください。
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・・・建築士を味方にすると、本当にあなたのためになる
