住宅ローンを考えましょう （買い替え）
住宅ローン （ 銀行 ） には、いろいろ注意する点があります。
■買い替えの場合。
例えば、
今、マンションをお持ちで、一戸建てをお建てになる場合。・・・普通にあるケースですね。
今のマンションに住宅ローンの残債がある場合 （ローンを返し終わっていない場合） 、
次の家のローンは組めません。
住宅ローンは１つだけなんです。
どうしても、２つ以上の家となりますと、 「 セカンドハウス 」 になり、
いろいろな、住宅ローンの恩恵は享受できません。
事業者の運転資金は、３％台など高金利ですが、
住宅ローンの場合、変動金利で０．７７５％など（銀行にもよりますが）低金利で
優遇されています。
住宅取得者のため、最低限の家の仕組みは優遇されています。
でも、セカンドハウスは、そうはいきません。
金利が高いのです。
では、買い替えの場合は、どうするのかと言いますと、
一番簡単なのは、今のマンションを売ってから、次の家づくりですが、
この場合、一旦は、賃貸マンションに移る必要があり、手間暇がかかる上、
引越し代などの経費も馬鹿になりません。
そこで、新たな家を買う際は、銀行に、今の家の計画を説明するのです。
売却計画があると、その証として、売却のための 「不動産媒介契約」 を不動産業者と
します。
そして、家が出来てから、今のマンションを売るのです。
これで良い場合と、売ってからでないと、次の住宅ローンを組めないなど、
銀行により、対応はさまざまです。
初めてでは、とても難しいことですので、その銀行のことはお任せください。
弊社には、 「 提携 」 をしてる金融機関が複数ありますが、
夫々特徴があり、どの金融機関が良いか、お客様にあうところを、ご提案します。
（金融機関のいろいろ）
●フラット３５に特化した金融機関・・・・ＳＢＩモーゲージなど
長期固定金利で、２％弱と低金利で、将来の金利上昇を見込むと魅力です。
私の人生では、８％の金利も過去に見てきました。
●信用金庫
地元密着です。小回りが利き、細かな要望にも、対応が可能。
融資の際の、決定権を持つのは 「保証会社」 ですが、信用金庫には、子会社の
保証会社がありませんので、融資の判断の相談が、やや弱いところがあります。
●地方銀行
地元密着は良いのですが、寡占状態の銀行の場合は、よく検討すべきです。
奈良でも、他の県からの地方銀行があり、その比較は必要です。
子会社の保証会社を持っていて、判断はやや強いと思います。
信用金庫では無理な、６０００万円以上の融資ができます。
●都市銀行
以前は、信用金庫などは、借り安いが、金利が高い、
都市銀行は、借りにくいが、金利は安い、 という傾向がありましたが、
今はそうではありません。
住宅ローンは、各社ほぼ横並びで、０．７７５％～０．８７５％程度です（変動）。
●Ｓ銀行
家づくりをするお客様は、銀行から見た場合、リスクの高さで、失礼ながら、
「 属性 」 で区別されます。
公務員ーー上場会社の会社員ーー中小企業の会社員ーー非正規社員ーー自営業者など
銀行（貸し手）のリスクを考えると当然ですが、失礼ですね。
このＳ銀行は、リスクが高く、なかなか融資されない自営業者に、積極的に融資に
取り組みます。
例えば、会社経営者、自営業者、芸能人、スポーツ選手など、
当然、金利は高く、３％台です。
保証会社なしの 「 プロパー融資 」 で、判断は早く、相談はし易い面があります。
そのほか、先に必要な土地代や、建築費の中間払いのためには、
「 つなぎ融資 」 が必要で、そのたびに抵当権の設定登記を求める銀行と、
権利証預かりだけで、対応し、経費を安くしていただける銀行など、
銀行の評価項目は多いです。
このように、銀行融資の一端を、ご披露しましたが、
各金融機関の特色が、お客様ご自身にふさわしいか、選ぶことになりますが、
難しいので、弊社にお任せください。
家づくりは、楽しいところは、ご家族とご一緒にお進めいただき、
難しいところは、弊社がさせていただきます。
奈良県で、工務店（大工さん）との家づくりは、是非、ランドマークへご相談ください。
