不動産会社に支配されてはなりません
不動産会社に支配されてはなりません!!!
アパート・マンション経営が始まりますと、家賃が入りますが、銀行などへの返済が始まります。市役所からは大幅に上がった固定資産税の納付が始まります。 その収入と支出の差額が粗利となり、アパート・マンション経営が成立します。
関西では新築のアパート・マンションでも、不動産会社の「借り上げ」は過去は一般的ではありませんでした。昭和の時代までは。
大手住宅メーカーで新築をしても、地域の不動産会社に入居斡旋するように紹介をするだけでした。
その後、関東で一般的であった「借り上げ」が全国に波及し、関西でも
①アパート・マンションは新築時に不動産会社の「借り上げ」をすることが普及しました。
②次に、大手住宅メーカーの子会社による「借り上げ」も始まります。今や、アパート・マンションの新築の際は、営業マンから、子会社による「借り上げ」を企画に組み入れ、「安心ですから」売り込みされます。テレビCMでも、このリスクと「借り上げ」の安心が取り上げられているのは、それほどそのリスクが地主仲間の間で評判になり、これを解決しないと売れないからなのです。
しかし、これで解決したでしょうか？そもそも、「デフレは敵だ」で説明しましたように、長期的に考えますと、高く仕入れて、安く売るという構造は解決されていません。それを、建築会社の系列の不動産会社の「借り上げ」の安心で補おうとしているだけです。
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「借り上げ」をされても、リスクは解決されません。
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（１）建築会社の子会社の「借り上げ」があっても、その子会社が後々家賃の値下げを持ちかけてき ます。断れば借り上げを解約し、切られます。 その時に新築を担当した親会社の営業マンを責めてももう成すすべはありません。
ご自身で地場の不動産会社に相談しなければなりませんが、もともと、そのような人脈が無いと、なんの支援もなく、その不動産会社にいつも新規の客付けを「お願い」しに行くようになります。
顔色を伺いに行くのです。手土産をもちながら。さらなる値下げや、斡旋手数料に代わるお金（広告代など）を次々要求されます。もう孤立無援です。
酷い不動産会社は完全に支配下に置くため、絶対に満室にはしません。常に「お願いされる関係」を維持します。満室には絶対にしないようにします。
不動産会社の営業マンは領収書のない御礼をいただける家主の物件だけ入居案内するようになります。不動産会社の経営者からも営業マンへの御礼の払いを要求するところも横行します。もうモラルもなにもありませんが、残念ながら、これが現状です。
（２）そもそも、「借り上げ」を維持し、順調に経営をしていても、粗利の中から「借り上げの」経費が１５～２０％無くなります。
例えば、１０％の借り上げ料以外にその他経費の５～１０％が加算されるのです。こうして、いくらがんばっても儲からない事業が３０年間続くことになるのです。
徐々に、他の収入で補填したり、他の土地を売り返済元金の繰上げ償還をして返済を減らし、経営の改善をします。そしてこの事業をした意味が無いのに気づくことになります。
行きたくもないオーナー会に出席し、相手の囲い込みにはまらねばなりません。わかりながらも。
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原因は、インフレの下ですべき事業をこのデフレの下でも相変わらず続けるからです。
また、人口は当分は増えませんから需要は頭打ちです。大手住宅メーカーも、アパート・マンション建築をやめられません。
その事業部を縮小しない限り。昭和の時代は建築費より相対的に家賃が高く、インフレ、人口増でした。１０～１５年で借入金の返済が終わり楽々と経営ができました。今は、微妙な収支のバランスで成り立ってますが、これで金利が上昇すると、とてもアパート・マンション経営はなりたちません。
いずれ金利は上がります。不況下でも。収入と支出の将来性を考えた場合は成り立つ事業ではないのです。
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しかしながら、悪い話だけではありません。建築費の５０％以上の現金をお持ちの方はアパート・マンションへの「投資」は意義があります。
この低金利下ではこれほど有効な投資方法はありません。本当に投資利回りを考え、成功されている方は、中古アパート・マンションを買い、リフォームして、投下資金の高い利回りを追求されています。
建築することを目的にするか、投資を目的にするかで、全く結果が異なります。当たり前ですが、できる限りやすく建築して現金比率を高くする。これは絶対です。
今は、プレハブアパートは無理です。多くのアパートは成功しているように見えているとすれば誤った情報です。冷静 に計画しましょう。
ランドマークはこのようなご相談もお受けしています。ランドマークが必ずしも、資金イッパイの経営試算をしないのもこのためです。
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不動産会社や住宅メーカーにに支配されてはなりません。
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・・・建築士を味方にすると、本当にあなたのためになる
後追いの営業はしません。 ご安心下さい。
ただし、同業者はご遠慮下さい。
