自営業の方の住宅ローン
自営業の方の住宅ローンの取り住宅ローンは、実はとてもr大変なんです。
家をお建てになる方の住宅ローンは、弊社がその手続きを代行し、
各銀行の特徴を比較し、ご説明しています。・・・ 「お客様の立場」 で。
しかし、 「銀行側の立場」 では、見方が逆になります。
銀行内には、今、貸出し先の無い、余裕の資金が貯まりに貯まっています。
預貸率と言いまして、預かったお金で、銀行の主な役割の融資が出来てるのは、
私の記憶では、A銀行が75%ですが、B信用金庫が40%と、融資を出来てないお金が
貯まっていまして、弊社にも、金融機関案の営業の方が頻繁に来店されます。
しかし、銀行のお金は、とても臆病なお金です。
貸した瞬間に、返していただけるか、そのリスクに敏感です。
そのため、住宅ローンには、通常は、保証会社の保証が付きます。
その上、保証料は、お金の借主の負担になります。
銀行の審査基準は、
(1)収入と返済額の割合、 「返済比率」
(2)土地建物の担保評価
(3)お客様の属性
(1)の返済比率は、収入が多いほど高くて良いようになっているようで、
年収400万円が大きく変わる節目のようです。
(2)の担保ですが、土地建物全体の融資の方は、融資された直後は担保割れになってます。
それは仕方がないことですから、土地持ちの方で、建物だけの方は、担保に余力があり、
有利になります。
問題は、(3)なのです。・・・・自営業の方は、厳しく審査されます。
属性の区分などは公表されていませんが、
いままで、銀行と協議をする中で判ったことは、
属性の高い順に列記しますと、
公務員 → 上場会社正社員 → 中小企業正社員 → ・・・・・・ → 自営業者
となり、銀行にとって、自営業者は、属性として、とても厳しいようです。
と言いますも、安定した公務員やサラリーマンの場合の支払い原資の給料は安定してます。
次に、中小企業でも、地場で評価の高い会社の正社員は収入が安定しています。
しかし、私もそうですが、自営業者の場合は、必ずしも収入が安定していません。
また、自営業の場合は、その役員報酬は自身で决められますから、
必ず、会社の決算報告書(3期)の提出を求められます。
住宅を建てる場合は、事前にそれに見合う決算と、役員報酬を3年以上前から準備する
ものですが、家を建てるきっかけは突然訪れることがあり、極端に利益の少ない決算を
された場合の、自営業の方の住宅ローンの取り組みは大変です。
そこで、一案としてお薦めするのが、S銀行です(他県の地方銀行)。
この会社は、銀行業界の異端児で、審査基準がまったく違います。
自営業者に特化した住宅ローンがあります。
例えば、税金を抑える為に、100万円と収入を低く抑えてる方の場合、
会社の決算書を読むことにより、その実態から、500万円の収入とみなすなど、
他行ではできない審査の仕方をします。
そのために、自営業者や芸能人、プロスポーツマンなど、収入の安定しない方に融資する
ノウハウがあります。
当然、金利は高くなります。
例えば、近い将来に、金利の安い銀行融資に借り換えが見込める場合、
1年だけ、S銀行に住宅ローンを受けるのも方法で、S銀行自身、それで良いとのことです。
金融機関が横断的に、すべて見れるようになっており、多くの銀行は、
3社4社と他行の審査をした履歴を嫌いますが、
このS銀行は、逆に、金利では一般の銀行の競争しないので、
他社との同時審査をしません。・・・・・金利で勝てませんから。
むしろ、他行で審査をされた履歴の多い方の方が、本気で取り組みます。
住宅ローンは難しいことがいっぱいです。
是非、マイホームをお考えの自営業の方は、ランドマークにご相談下さい。