自営業の方の住宅ローン
自営業の方の住宅ローンの取り住宅ローンは、実はとてもｒ大変なんです。
家をお建てになる方の住宅ローンは、弊社がその手続きを代行し、
各銀行の特徴を比較し、ご説明しています。・・・ 「お客様の立場」 で。
しかし、 「銀行側の立場」 では、見方が逆になります。
銀行内には、今、貸出し先の無い、余裕の資金が貯まりに貯まっています。
預貸率と言いまして、預かったお金で、銀行の主な役割の融資が出来てるのは、
私の記憶では、A銀行が７５％ですが、B信用金庫が４０％と、融資を出来てないお金が
貯まっていまして、弊社にも、金融機関案の営業の方が頻繁に来店されます。
しかし、銀行のお金は、とても臆病なお金です。
貸した瞬間に、返していただけるか、そのリスクに敏感です。
そのため、住宅ローンには、通常は、保証会社の保証が付きます。
その上、保証料は、お金の借主の負担になります。
銀行の審査基準は、
（１）収入と返済額の割合、 「返済比率」
（２）土地建物の担保評価
（３）お客様の属性
（１）の返済比率は、収入が多いほど高くて良いようになっているようで、
年収４００万円が大きく変わる節目のようです。
（２）の担保ですが、土地建物全体の融資の方は、融資された直後は担保割れになってます。
それは仕方がないことですから、土地持ちの方で、建物だけの方は、担保に余力があり、
有利になります。
問題は、（３）なのです。・・・・自営業の方は、厳しく審査されます。
属性の区分などは公表されていませんが、
いままで、銀行と協議をする中で判ったことは、
属性の高い順に列記しますと、
公務員 → 上場会社正社員 → 中小企業正社員 → ・・・・・・ → 自営業者
となり、銀行にとって、自営業者は、属性として、とても厳しいようです。
と言いますも、安定した公務員やサラリーマンの場合の支払い原資の給料は安定してます。
次に、中小企業でも、地場で評価の高い会社の正社員は収入が安定しています。
しかし、私もそうですが、自営業者の場合は、必ずしも収入が安定していません。
また、自営業の場合は、その役員報酬は自身で决められますから、
必ず、会社の決算報告書（３期）の提出を求められます。
住宅を建てる場合は、事前にそれに見合う決算と、役員報酬を３年以上前から準備する
ものですが、家を建てるきっかけは突然訪れることがあり、極端に利益の少ない決算を
された場合の、自営業の方の住宅ローンの取り組みは大変です。
そこで、一案としてお薦めするのが、Ｓ銀行です（他県の地方銀行）。
この会社は、銀行業界の異端児で、審査基準がまったく違います。
自営業者に特化した住宅ローンがあります。
例えば、税金を抑える為に、１００万円と収入を低く抑えてる方の場合、
会社の決算書を読むことにより、その実態から、５００万円の収入とみなすなど、
他行ではできない審査の仕方をします。
そのために、自営業者や芸能人、プロスポーツマンなど、収入の安定しない方に融資する
ノウハウがあります。
当然、金利は高くなります。
例えば、近い将来に、金利の安い銀行融資に借り換えが見込める場合、
１年だけ、Ｓ銀行に住宅ローンを受けるのも方法で、Ｓ銀行自身、それで良いとのことです。
さらに、銀行融資の審査の履歴ですが、
金融機関が横断的に、すべて見れるようになっており、多くの銀行は、
３社４社と他行の審査をした履歴を嫌いますが、
このＳ銀行は、逆に、金利では一般の銀行の競争しないので、
他社との同時審査をしません。・・・・・金利で勝てませんから。
むしろ、他行で審査をされた履歴の多い方の方が、本気で取り組みます。
住宅ローンは難しいことがいっぱいです。
是非、マイホームをお考えの自営業の方は、ランドマークにご相談下さい。
