所長 森下のひとりごとブログ
市街化調整地域の許可はお任せ！
市街化調整区域の土地で、住宅などをお持ちの方に。
都市計画区域内で、
「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 に区域分けされていて、
「市街化調整区域」 に指定されてる区域では、
原則として、住宅などの建築は許可されません。
ただし、
既に、法適用以前 （奈良県内の多くは昭和４５年） から建物がある土地は、
法ができた際の既得権があり、その建替えや増改築に限り、建築が認められる
場合があります。
また、
農家の場合も、次の場合は許可が可能です。
（１）農家の住宅
農家の家を建築する場合は、建築が可能です。
市街化区域でない、一面が田畑のエリアでは、農家の家があるべきですね。
場合により、現状の家を他の土地に移転してでも建築が可能です。
（これには、深い意味があります）
「農家判定」という、比較的簡単な手続きだけで建築 できます。
＜手続き＞
A．「農家証明」を市町村の農業委員会で証明書を発行
↓
Ｂ．その農家証明書を県土木事務所の建築課に提出し、
「農家判定」を県土木事務所が発行
↓
Ｃ．建築確認申請（Ｂを添付して）
（２）農家分家住宅
農家の 「直系卑属」 （子や孫）の家で、農家本家の農業を応援して耕作する
場合も住宅の建築許可が可能です。
「直径卑属」 とは、子や孫のことで、申請時に同居の家族を指します。
農地を共同で耕作する子や孫の家ですので、特例的に分家の建築が認められて
います。
ただし、「分家住宅」は「農家住宅」より、手続きが多く、費用も多額になります。
＜手続き＞
Ａ．「官民境界明示」申請・・・測量
（道路や水路に面する場合、その境界を決めて図面化することです。
役所、地元役員、隣接の人の立ち合いが必要）
↓
Ｂ．「農家証明」 を市町村の農業委員会が発行
↓
Ｃ．「農家判定」 を県土木事務所の建築課が発行
↓
Ｄ．「開発許可申請」 を市町村を経由し申請して、県が許可
↓
Ｅ．「開発造成工事」という敷地造成工事をし、役所の完了検査を受け、
「検査済証」を受理する
↓
Ｆ．建築確認申請 （その検査済証を添付）
という手続きで、許可は可能というものの、 「農家住宅」 と 「農家分家住宅」
とは手続きの費用、期間は比較にならないほどの差があります。
＜これに関しては、対策がありますので、ご相談ください＞
ところで、 「農家住宅」 、 「農家分家住宅」 とも、「農家」の「属性」が付いた家
の許可ですので、将来、他の人に売却しても、買った人は方には、建替えや増築
などの建築許可は出来ません。
将来、農家でなくなる見込みがある場合は要注意です。
＜許可の困難さ＞
農家住宅は、農地法などの他の法令との整合性を検討する必要があります。
難易度が高いので、農家住宅の建築をお考えの場合は、まず、
設計事務所のランドマークにご相談ください（相談は無料です）。
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その他の、市街化調整区域の建築許可
（３）条例による３４条の区域指定（区域指定）
奈良県内の各地において、既存の集落を含む区域で、住宅を建築できる
「区域指定」がされている所があります。
たとえば、葛城市や広陵町では、既存の集落のほとんどが指定されています。
逆に、橿原市のように指定の場所がない市町村もあります。
この区域では、農家でない方にも、建築許可が可能です。
（４）「県南部地域における分家住宅」
奈良県の南部地域（五条市・明日香村以南・宇陀市以東の市町村)。
この区域では実家の近くに建築が可能です。
農家でなく、サラリーマンや商工業者なども。
宅地のみならず、田畑でも、 「分家住宅」 の建築ができます。
弊社でも、吉野郡でご実家が農家でないお子様の分家住宅の許可の事例が
あります。
ただし、奈良県全体でも、許可の事例はごく少なく、ランドマークにご相談ください。
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